新买二手房漏水 谁担责

摘要:2012年5月,李先生在房屋中介公司工作人员黄某的介绍下看中一套二手房,很快,李先生就签订了买房合同。随后,黄某要求李先生把所剩款...

 
  2012年5月,李先生在房屋中介公司工作人员黄某的介绍下看中一套二手房,很快,李先生就签订了买房合同。随后,黄某要求李先生把所剩款项全部交完,并承诺中介会将房子之前所欠的物业费、水电费结算清后将房子交给李先生。
 
  已经签了合同,听黄某这样说,李先生也没多想,第二天就将所有款项全部交给了中介,并要求中介一起去物业公司交清原房东欠的物业费、水电费等费用。没想到,中介却变了卦,说之前原房主所欠费用应由李先生来交,然后将房门钥匙交给了李先生。
 
  就在这时,物业公司告诉李先生,他所购买的这套房子严重漏水,已经不能通水。房子之前的租客曾将房子漏水问题告诉过中介,物业也曾找过原房主,但因一直没有处理,租客才退了房。
 
  房子漏水?这让李先生慌了神,买房时,原房主和中介都没有告诉自己房子有严重漏水的问题,现在出了问题,怎么办?
 
  李先生找到中介黄某,希望能够解决这一问题,没想到黄某将责任推到之前带李先生看房的其他房屋中介公司身上,并说明在双方签订的合同中已说明,李先生已了解房子的所有事项。随后,他让李先生找原房主解决问题,而原房主却让李先生找中介。
 
  中介、房东都不处理,这件事让李先生犯了难,房子漏水到底应该谁来解决?
 
  近年来,随着二手房交易的增多,因二手房买卖产生的纠纷也多了起来,部分中介为促成交易刻意隐瞒待售房屋的弊端,或在签合同时没有履行提醒、告知义务,甚至出现虚构社保、规避限购令等行为。购房者在不知情的情况下买了房子,一旦房子出问题,责任谁来担?中介是否担责?1月10日,记者带着相关问题咨询了陕西古渡律师事务所的赵小计律师,一起来听听律师怎么说。
 
  七种情况中介要担责
 
  1、隐瞒房屋弊端
 
  购房者在买房时为了降低购房风险往往会选择找中介,中介负责带着购房者实地看房,有些中介为了促成买卖顺利进行,刻意隐瞒房屋弊端。如本文案例中,李某购房时,中介并未告知房子有严重的漏水问题。赵小计说,因中介刻意隐瞒房子的真实情况而给购房者带来的损失,中介应担责。
 
  2、未提示特殊二手房的交易风险
 
  赵小计表示,二手房的性质复杂多样,除了普通的商品房外,法律对于经济适用房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严,或明知房子的真实情况还促成交易,从而引发的纠纷,中介应担责。
 
  3、审查不到位
 
  中介公司在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务,包括核实登记所有权人与出卖人是否一致,询问所有权人的婚姻状况,要求共有权人作出同意出售承诺等。有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务,导致买卖合同在履行过程中出现障碍或无法履行的情况,中介要担责。
 
  4、未履行提醒、告知义务
 
  二手房买卖合同通常是由中介机构提供的格式文本,对于合同的核心内容,如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项,需要房屋买卖双方商议后决定。而实际工作中,部分中介在这方面经验不足,对相关事项没有起到提示义务,导致买卖双方未进行充分协商,或未将双方口头达成的一致性意见载入合同的情况,这种情况下,中介也要担责。
 
  5、怂恿签订“阴阳合同”
 
  签约之前,有些中介公司为了用较低的税金吸引买卖双方,制造出总价款较低的网签合同,用于申报税款。但是,在实际操作中,却用双方真实意思的合同用于实际履行,并不进行备案。赵小计说,这种操作方式给国家税收造成了巨大损失,同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。如果卖房人因房价大幅上涨,以此为借口提出合同无效对购房者带来的损失,中介要担责。
 
  6、恶意串通,非法获取差价
 
  在房屋交易途中,有些中介公司与出卖人一方恶意串通,抬高房价,致使买受人多支付购房款,造成买受人利益受损,中介应承担赔偿责任。也存在,中介公司故意向买卖双方隐瞒房屋交易价格,非法获取差价,损害买卖双方利益的行为,中介也应担责。
 
  7、虚构社保、规避限购令
 
  在交易过程中,少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。赵小计说,中介机构的这种行为违反了法律规定,由于整个买卖房屋的交易建立在违法与欺诈的基础上,买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效。
 
  两种情况中介不担责
 
  中介公司应当仅在其自身能力范围内提供真实信息。如中介公司已经要求出卖人提供房产证原件并与复印件核对,也已到房产交易中心了解房屋的权利情况,但由于出卖人伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买受人的损失,则买受方不能认为中介方提供了虚假信息。赵小计认为,通常情况下,中介公司难以对伪造的证件进行判断,这超出了其能力范围,中介对其提供的信息并非是一种保证责任,而是一种谨慎、勤勉的责任,尽到合理的注意则可。
 
  除此之外,出卖人与买受人签订二手房买卖合同后,无论哪方违约给对方造成损失的,应当由违约方向守约方承担赔偿责任,中介公司不承担责任。
 
  购房者在和中介接触过程中注意事项
 
  1、要注意查看中介机构的营业执照、税务登记证,了解其营业执照载明的经营范围,确定其有无房屋中介的合法资格,尽量选择信誉度高的中介公司,切勿通过没有任何保障的房屋中介个体工商户购房。
 
  2、签订合同时,仔细阅读合同内容,了解双方的权利义务、违约责任等内容。同时,看清合同约定的定金条款,是“定金”还是“订金”,防止中介玩文字游戏。“定金”适用“定金罚则”,如果中介机构违约导致合同无法履行的,购房人可以通过法律途径要求双倍退还定金。如果是“订金”,就只能要求如数退还订金。
 
  另外,中介合同一般是由房屋中介机构提供的格式文本,对于合同中约定的霸王条款,要求房屋中介机构针对该条款作出明确解释,购买人可以私下进行录音,保留证据。
 
  3、不要轻信口头承诺,对于双方在合同之外达成的约定或者房屋中介口头承诺,建议签订补充协议,或者添加在原合同中,或者采用录音方式保留证据。
 
  4、检查合同最后的盖章是否与营业执照登记的公司名称一致。
 
  5、注意索要正规发票(非收款收据),一定程度上可检验中介公司是否正规,产生争议时还可作为证据;
 
  6、保留一切证据,如合同、发票、宣传广告、照片、录音资料等,便于遇到纠纷后向有关部门投诉,甚至起诉至法院。
 
  本报记者 王登